Renditeliegenschaften
Herbstausgabe 2020

Preisentwicklungen für Renditeliegenschaften im Bereich Wohnen und Geschäft für die Kantone St.Gallen und Appenzell Ausserrhoden.

Nach wie vor fliessen im Kanton St. Gallen hohe Summen in den Mehrfamilienhausbau. Und da weiterhin mehr Miet- als Eigentumswohnungen erstellt werden, bleiben die hiesigen Mietwohnungsmärkte gut versorgt. Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich indes besser, als noch zu Beginn der Krise erwartet wurde. Denn zwar hat die Zuwanderung in die Schweiz in den vergangenen Monaten abgenommen, aber zugleich sind auch die Auswanderungsbewegungen der ständigen Wohnbevölkerung stark zurückgegangen. Mitte 2020 lag der landesweite Wanderungssaldo sogar über dem Vorjahreswert. Im Kanton St. Gallen hatte dies jüngst zur Folge, dass zum einen in sämtlichen Regionen etwas mehr Suchabos für Mietwohnungen registriert wurden als noch vor einem Jahr und dass zum andern die Insertionsdauern gesunken sind.

Angebot und Baumarkt

Das Mietwohnungsangebot ist im Kanton St. Gallen mit knapp 8 Prozent am Bestand überdurchschnittlich gross. Auch die Leerstände haben sich weiter erhöht: Per 1. Juni 2020 wurden im gesamten Kanton 5‘455 leerstehende Mietobjekte registriert, was einem Plus von knapp 12 Prozent gegenüber letztem Jahr entspricht. Immerhin wird bei der Bautätigkeit vorerst ein Gang zurückgeschaltet: Derzeit sind 15 Prozent weniger Mietwohnungen baubewilligt als vor einem Jahr. Allerdings wurden bis zum 3. Quartal 2020 auch wieder deutlich mehr Baugesuche eingereicht. Somit zeichnet sich noch kein Ende des Baubooms ab.

Mietpreise

Die inserierten Wohnungsmieten stehen im Kanton St. Gallen schon seit Längerem unter Druck, was angesichts der grossen Konkurrenz unter den Anbietern von Mietwohnungen kaum überrascht. Ähnlich wie im Gesamtschweizer Durchschnitt tendieren sie auch weiterhin abwärts: Im 3. Quartal 2020 lag der mittlere Angebotspreis um 1.6 Prozent unter dem Vorjahresquartal. 

Ausblick

Angesichts der noch immer recht intensiven Neubautätigkeit werden Angebotsüberhänge die St. Galler Mietwohnungsmärkte auch künftig prägen. Dies ermöglicht den Mietinteressenten, in Bezug auf Zustand und Preis-Leistungs-Verhältnis zielgerichteter zu suchen. Demnach dürfte vor allem die Vermarktung von Mietwohnungen im hochpreisigen Segment sowie von Altliegenschaften noch anspruchsvoller werden. Für das nächste Jahr ist hier mit ähnlichen Mietpreisrückgängen zu rechnen wie im 2020. 

Preislandschaft Wohnungsmieten

Preislandschaft Wohnungsmieten

Entwicklung Wohnungsmieten

Entwicklung der Wohnungsmieten
(Index 1. Quartal 2010 = 100)

Auch wenn sich die konjunkturellen Aussichten seit dem Sommer bereits gebessert haben, stellt die Corona-Pandemie die hiesige Wirtschaft vor grosse Herausforderungen. Von Beginn bis Mitte 2020 hat sich die Beschäftigung in der Ostschweiz saisonbereinigt um 0.9 Prozent reduziert, und es muss davon ausgegangen werden, dass sich der Arbeitsmarkt vorerst nur wenig dynamisch entwickeln wird. Einem erhöhten wirtschaftlichen Risiko sind neben den Gastronomie- und Beherbergungsbetrieben, die im Kanton St. Gallen nur einen geringen Teil der Beschäftigung ausmachen, vor allem die zahlreichen exportierenden Industriebereiche ausgesetzt. Noch zeigen sich der hiesige Gewerbeflächen- und auch der Büromarkt robust, aber weitere Stellenverluste könnten zu einem spürbaren Rückgang der zusätzlichen Nachfrage führen. 

Angebot und Baumarkt

Die Auswahl an Büroflächen hat sich im Kanton St. Gallen bereits in den letzten Jahren sukzessive nach oben entwickelt. Aber trotz der inzwischen anspruchsvollen Ausgangslage verharrt die Angebotsziffer zurzeit mit 6.5 Prozent am Bestand noch leicht unter dem nationalen Vergleichswert von 7 Prozent. Zudem dürften die Bauinvestitionen im Büroflächenbereich noch weiter schrumpfen, so dass der Markt nicht nennenswert mit Neubauprojekten versorgt werden wird. Die Zahl der inserierten Verkaufsflächen hat sich weiter reduziert und lag im Herbst 2020 ein Drittel unter dem Vorjahreswert.

Mietpreisentwicklung

Obwohl die zusätzliche Nachfrage nach Geschäftsflächen unter den derzeitigen Umständen gedämpft ist, sind die St. Galler Angebotsmieten für Büroflächen im dritten Quartal 2020 leicht angestiegen. Auch in den stabilen Vermarktungsdauern von Büroflächeninseraten (rund 70 bis 90 Tage) zeigt sich, dass der hiesige Geschäftsflächenmarkt erstaunlich robust ist. Eine ebenso stabilisierende Auswirkung auf den Markt wie die Kurzarbeitsentschädigung, die viele Betriebe während der Corona-Krise finanziell entlastet, haben langfristige Mietverträge.

Ausblick:

Die Perspektiven für die Vermieter von Geschäftsgebäuden bleiben herausfordernd. Erwartungsgemäss wird die Gesamtbeschäftigung dieses Jahr sinken – und damit auch der Bedarf an Geschäftsflächen. Gleichzeitig findet das Home-Office respektive das Arbeiten ausserhalb des Unternehmens wachsende Akzeptanz. Demzufolge sind rückläufige Mieten auf den regionalen Geschäftsflächenmärkten, welche in der Regel spätzyklisch auf konjunkturelle Veränderungen reagieren, auch weiterhin nicht auszuschliessen. Die Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter dürften sich unterdessen immer mehr in Richtung kleinere und flexibel gestaltbare Flächen verlagern. Langfristig könnten auch Coworking Spaces Chancen bieten.

Preislandschaft

Preislandschaft Büroflächen

Preislandschaft Büroflächen

Preislandschaft Verkaufsflächen

Preislandschaft Verkaufsflächen

Entwicklung Büro- und Verkaufsflächen

Entwicklung der mittleren Angebotsmieten
für Büro- und Verkaufsflächen
(Index 1. Quartal 2010 = 100)